文/深圳进深 严明会
中交城投，即将迎来深圳的又一个旧改？
这家具有央企背景的开发商，成为深圳市场近日的热门话题。
原因，是它对一起旧改出手了。
就在前两天，中交城市投资发展（广东）有限公司（简称“中交城投广东”）。
拿下了深圳罗湖布心花园一、二、四区城市更新单元纾困盘活前期服务项目。
服务内容包括，自合同签订之日起两年内：
完成协助居民意愿摸底的工作；协助制定换签工作方案的工作；
协助组织开展换签工作；协助实施主体确认前准备的工作。
意味着，这个推进16年，如今正面临拆迁停滞、安置费断供的旧改。
迎来了新的转机。
中交城投，成了这里面的“关键先生”。
股权关系显示，中交城投广东是中交城投（全称：中交城市投资控股有限公司）旗下100%持股的公司。
后者的董事长为丁仁军，总经理为张毅。
深圳的又一个旧改，迎来了央企开发商破局。
01
说起布心花园旧改的故事，用粤语的话说，真是一匹布那么长。
项目一、二、四区，大部分楼栋建于上世纪80-90年代。
由于海砂房的安全隐患，以及地下管网老化，楼宇巷道狭窄。
早在2010年，就迎来第一任开发商财富集团进场。
但当时因为签约率不到40%，开发商最后撤场。
2017年，项目迎来第二任开发商——明昇集团接盘，每户发放3万签约奖金重启意愿征集。
旧改推进，似乎又往前了一步。
2020年，布心花园正式列入深圳城市更新计划，拿到“官方身份证”。
两年后，2022年8月，明昇集团以92%的签约率当选市场主体，2700多户业主陆续腾房。
若没有意外，项目在2024年顺利拆迁，回迁房最迟2026年即可交付。
只是这一次，意外还是发生了。
2025年4月，由于明昇集团涉及案件纠纷，部分账户银行被冻结导致资金链紧张 。
布心花园的拆迁临时安置费停发，业主们翘首以盼的回迁梦，又一次破碎了。
到2025年底，一些扛不住房租的业主，甚至迫于无奈，陆续搬回人去楼空、水电残缺的废墟里生活。
事件一度引发外界的高度关注。
如今，中交城投到来拿下前期服务，可以说给布心花园旧改吃下了一颗定心丸。
虽然项目离正式动工还有不少的距离，但至少让苦苦等待的业主们看到了新的转机。
而且以中交城投背后的央企实力，像明昇集团这样因资金问题导致停滞的情况，大概率不会出现了。
02
中交城投，是世界500强企业中交集团旗下的城市综合开发运营专业投资平台。
目前已在9省（区）21城落地投资项目超80个，总合同额超过5000亿元，完成投资额、实现利润、总资产、净资产快速增长，在中交集团经营业绩考核中实现“8连A”。
事实上，作为首批服务特区建设的企业，中交城投自1979年便进入深圳。
此前深度参与了深圳多项重大工程，包括深中通道、深惠城际大鹏支线、粤港澳大桥盐田港、深圳机场三跑道等重点项目。
实力是不用多说的。
在城市更新领域，这也并非中交城投在深圳的首个项目。
它在深圳的第一个旧改，是位于龙华民治的国润电器片区城市更新项目。
项目早在2020年立项，总占地面积约3.73万㎡，总建筑面积约42.01万㎡。
由7栋38-47层高住宅及1栋47层写字楼酒店组成，并配建1所12班制幼儿园。
该旧改一期也叫中交国润府，前不久已经亮相，
打造三栋45、46层的住宅（包括一栋保障房）和一栋办公酒店，即将入市。
产品上，还是比较能打的。
新规产品，82㎡做了三房，99㎡做3 1房，119㎡做四房，得房率据称能到100%。
也就是说，如果布心花园能顺利推进，极有可能会成为中交城投在深圳的又一个旧改。
不过过程并不容易。
按照原规划，布心花园旧改项目规划容积约82.6万㎡，总投资高达136.1亿元。
其中真正可售的商品房住宅仅约11万㎡。
这笔账怎么样才能算得过来，对后续的操盘手无疑不是一大考验。
而这，其实也是深圳旧改在行业持续调整背景下，所面临的普遍问题。
03
不过这些问题，正在迎来它的解题方式。
深圳旧改过去“野蛮生长、房企主导、高容高利”的旧时代，正在成为过去式。
随着城市更新逐渐转向“政府主导、民生优先、稳健落地”的城市提质工程。
曾经大量停滞、搁置、烂尾的旧改，随着央国企抢滩登陆、进场纾困，局面正在被打破。
中交城投这次中标布心花园前期服务，是此中叙事的一角。
比如，与布心花园同位于罗湖的金钻豪园旧改，自2005年已踏上旧改征途。
但先后两次操盘开发商进入，都因资金链紧张而退出。
2025年6月，项目最终等到央企中信城开入局纾困。如今已改头换面更名为“信悦映翠府”。
刚过去的6月，沉睡十年的烂尾旧改——南山大新村旧改，也正在被盘活。
项目原恒大关联主体被清退，原三期商业用地调整为居住用地，华润置地已火速进场开展前期工作。
更多的例子，如中海前不久接盘南山原桑泰的同富裕工业区旧改，更早前的招商蛇口接盘原恒大联合饼干厂旧改等。
央企开发商抢滩深圳旧改的背后，是深圳旧改模式正在发生根本性的转变。
以往因开发商算不过账、资金短缺而面临停滞、烂尾的项目，死局逐渐被打开。
数据统计，截至2026年7月，深圳已有38个低效、停滞旧改项目完成清退调出，未来将持续批量盘活存量项目，形成旧改集中兑现潮。
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